A szolgalmi jog, vagyis a telki szolgalom a hétköznapokban nem gyakran használt kifejezés. De mit is jelent pontosan?
A Polgári Törvénykönyv ezt így határozza meg: „Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára, vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.”
Átjárhat a szomszéd a telkemen?
Azoknál az ingatlanoknál, ahol a telek, a ház másként nem közelíthető meg, a törvény szövege magyarul azt jelenti, hogy a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon.
Az átjárást lehet szerződéses formában szabályozni, de kialakulhat a szokásjog alapján is. Ez utóbbi gyakorta nem is kerül feltüntetésre az ingatlan-nyilvántartásban, azt a lakók egyszerűen „csak tudják”, hogy van, és megilleti a szomszédot. Fontos tudni, hogy ilyenkor a jogosult nem az ingatlan tulajdonosa, birtokosa, tehát nem természetes személy, hanem maga az ingatlan, tehát tulajdonosváltás esetén a jogosultság fennmarad, automatikusan megilleti az új gazdát is.
Ezek az átjárási szolgalmak sok esetben okoznak problémát, mivel a legritkább esetben kerül bejegyzésre, hogy az átjárást hogyan lehet gyakorolni, és az milyen és mekkora területet érint. Amennyiben nincs pontos meghatározás, akkor az átjárás bárhol megvalósítható! „Tökön-uborkán át” lehet menni, senkinek nem írható elő a pontos menetirány. A szolgalom gyakorlása nem vezethet mások, különösen a szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelméhez. Azaz az uborkát a szolgalomra hivatkozva szándékosan letaposni nem lehet, ha a telek másként is megközelíthető. De ha a szomszéd uborkaágyásokkal „keríti el” az átjárást, akkor tisztelettel sajnáltatik az ő uborkája – így járt.
Egyáltalán nem mellékes, hogy a bejárást a telekhatár melletti sávon bonyolítják, vagy a szolgáló telken lévő virágyágyásokon keresztül. Ez utóbbi ellen joggal tiltakozhat az ingatlan tulajdonosa! Tehát szolgalmi út biztosítása esetén fontos a pontos útvonal meghatározása.
Utat építünk, de miből?
A társasházi tulajdonosok általában úgy gondolják, hogy a tulajdonuk csak a saját lábtörlőjükig tart, azon túl nem érdekli őket semmi. Ez a szemlélet kifejezetten káros, amikor az épület felújítása a téma. („Én kérem minden csövet kicseréltettem a lakásban, engemet nem érdekel, hogy mit csinálnak, csak ne kelljen fizetni!” – Marha. A te csövedig mivel megy a víz? Wizz Airrel?) De a szolgalom esetében éppen e hibás szemlélet miatt kevés szokott lenni a vita. A társasházi tulajdonosokat nem szokta felizgatni, hogy az ő tulajdonukban lévő földterületen járnak át a szomszéd társasház lakói is. Csak a parkolóhelyeken szoktak összeveszni, meg akkor, amikor utat kell építeni.
„A mi társasházunkhoz a szomszéd társasházon keresztül tudunk beállni autóval, az ő parkolójukon át. Most le akarják betonozni az utat. Ki fizesse a költséget?”
Az út megépítéséről a társasházi közgyűlésnek/ szövetkezeti részközgyűlésnek kell döntenie. Ez a döntés azonban csak a saját telken építendő útra vonatkozhat, a szomszéd társasház telkén áthaladó részre nem. Hogy a szomszéd ház miként dönt, abba nem lehet beleszólni, „mások zsebében nem lehet turkálni.”
Vita szokott lenni abból is, hogy ki fizesse a költségeket. A lakásszövetkezet, vagy a társasház? Szedjenek be rá plusz pénzt? Csak az autósok fizessenek, akik használják az utat? Az autót nem tartó nyugdíjasok ne fizessenek? És ha nem fizetnek, akkor nem is fogják használni az utat, sem ők, sem a rokonaik, akik hozzájuk jönnek? Ha a „nemfizetők” szemszögéből nézzük a dolgot, akkor ők az útberuházással jogtalan nyereségre tesznek szert. Ez nem stimmel. Ilyenkor jön az ötlet, hogy a „fizetők” megveszik az utat, a parkolóhelyet a társasháztól/lakásszövetkezettől. És akkor mi van? Utána lezárják az utat, és kizárólag csak ők használják? A mentő, a tűzoltó kérjen kulcsot, ha be akar jönni? A dolog a jövőben lesz igazán érdekes!
Vazul néni a földszint kettőből persze nem akar fizetni. Nincs autója, ő nem megy sehová, a rokonok sem jönnek őhozzá, nem ettek azok meszet! Vazul néni akár közjegyzői okiratba is foglaltathaja, hogy ő biza az utat nem fogja használni soha az életben, és nem is fizet egy vasat sem. Aztán Vazul néni jobblétre szenderül, a rokonok megöröklik a lakást, és beköltözik az unokája.
Az ugye nyilvánvaló, hogy ő az utat a jelen jogi helyzetben nem használhatja, hiszen Vazul néni megmondta a közgyűlésen, hogy sem ő, sem a rokonai arra az útra a soha lábukat nem teszik be. Az unoka persze nem a lábát, hanem a kerekét akarja betenni, hiszen másként nem tud bejutni a parkolóba. Na most akkor mi legyen? Fizessen ő is utólag? És mennyit? Annak idején az út X forintba került, és N autós lakó fizette a fejenként X/N forintot. Most N+1 részre oszlana a költség, azaz mindenkire kevesebb esne. Tehát számoljuk ki, hogy mennyi lenne az X/(N+1)-ed rész, ezt fizesse be az unoka, aztán osszuk vissza a korábban fizető N tulajdonosnak? Kamatostul? Érdekes matek ez! Akárhogyan osztunk-szorzunk, ez sehogy nem jó.
És lehet fordítva is! Tegyük fel, hogy Áron bácsinak van autója, be is száll pénzzel az építkezésbe. Csakhogy Áron bácsi már nyolcvan éves, eltelik pár év és az orvos azt mondja: a jogsit meghosszabbítani már nem lehet. Áronné néninek sincs jogosítványa, így nem marad más, mint eladni a sokat próbált, és sokat szerelt szekeret. Áronék a továbbiakban biztosan nem használják az utat. Akkor most mi lenne a helyes? Visszafizetni nekik a rájuk eső költség időarányos részét? És ki fizetné vissza? A többiek, akik beszálltak pénzzel anno az építésbe? És levonják belőle az avulást is? Sehogy nem lesz ez jó matek, kérem szépen!
Akkor hogy is van ez? Úgy – és ezt tessék tudomásul venni – az ingatlanok értékét megnöveli, ha az udvarba nem sártengeren, tócsákon, gödrökön át lehet bejutni. Azét is, akinek van autója, meg azét is, akinek nincs. Ha Vazul néni – akinek nincs autója, csak nagy szája – el akarja adni a lakását, akkor többet kérhet érte, ha van út, ha van rendes parkoló. Aki megveszi, rendelkezhet gépjárművel, és megfizeti a kulturált behajtás árát a magasabb vételárban. Nem lehet egy lakást azzal hirdetni, hogy csak lánctalpassal vagy lóháton megközelíthető…