Miből állnak egy lakóház költségei?
Az első költség a telek és az építés költsége. Durván azt lehet mondani, hogy az építés költsége három nagyjából hasonló dologból jön össze:
1) az épület fő szerkezeteinek építési költsége (alapok, falak, födémek)
2) gépészeti rendszerek ára (víz, csatorna, fűtés, elektromos hálózat, szellőzés, stb.)
3) szakipari szerkezetek ára (nyílászárók, szigetelések, burkolatok stb.)
A mi lakótelepi házaink esetében az épületszerkezet várható élettartama a 100-150 év, de a bennük lévő gépészeti rendszereket és szakipari szerkezeteket körülbelül 30 évente fel kell újítani. Ezek általában már 15-20 év után korszerűtlennek, elavultnak mondhatók, de még működnek, 30-40 éves korukra viszont teljesen használhatatlanná válnak.
Jelentős belső műszaki felújítás nélkül az épület lepusztul: falai még állni fognak, de lakhatatlanná válik.
Durva becsléssel e sorok írásakor azt lehet mondani, hogy iparosított technológiával nagyjából 170-180 ezer forint/négyzetméter áron építhetők lakások, korszerű A+ energiaosztályú minőségben.
A költségek nagyjából egyenlő arányban oszlanak meg a felsorolt szerkezettípusok között, tehát az épület főszerkezeteire kb. 60 ezer forint/négyzetméter árat számolhatunk, és 60 ezret a gépészeti berendezésekre, és 60 ezret a szakipari részekre. Az utóbbi kettő együtt kb. 120 ezer forint/négyzetméter, egy 60 nm-es lakásra vetítve 7,2 millió Ft. Mivel e szerkezetek kb. 30 év alatt mennek tönkre, vagyis 30 éven belül ki kell őket cserélni. Tehát az árukat 30 év alatt elő kell teremteni.
Honnan lesz pénz a felújításra?
A költségek előteremtésére lényegében három mód kínálkozik:
- felújítási alap képzése: apránként gyűjtjük össze a pénzt,
- egy összegben zsebből fizetjük,
- hitelt veszünk fel és utólag törlesztjük.
Ott van még az állami/önkormányzat támogatás, amit az eddigi tapasztalatok alapján gyakorlatilag ki is zárhatunk. Nincs jelentősége, no, meg az államnak nincs saját pénze, amit az egyik kezével ad, azt beszedi a másikkal, máshol, másként, oszt ott vagyunk, ahol a part szakad.
A három lehetőség közül a második akkor működik, ha mindenkinek van pár millió forint nélkülözhető pénze otthon a párnacihában. Alighanem ezt a lehetőséget is ki lehet zárni. Akinek van, az mi a fenéért lakik lakótelepen!?
Az 1) és a 3) lehetőség között a lényegi különbség a kamatban van. A kamat egyszerűen fogalmazva a tőke (tehát a pénz) használatának az ára. Ha megengedem, hogy mások használják a pénzem (berakom a bankba, befektetem), akkor ezért én kapok kamatot. Ha én kérek mástól pénzt, akkor én adok kamatot. Ez van a felújítással is.
Ha a lakóközösség felújítási alapot képez (pl. bankszámla + lakástakarék), akkor a gyűjtött pénzt közben a bank forgatja, és kamatot fizet (van, hogy keveset, de mégiscsak fizet).
A harmadik esetben a bank adja a pénzt a lakóközösségnek használatra (felújításra), ezért a lakóközösség fizet kamatot a banknak. A hitelkamat mindig több, mint a betéti kamatok, mert a banknak is élnie kell valamiből. Tehát a 3) a drágább, az 1) az olcsóbb megoldás, de akármelyiket választjuk, hónapról hónapra fizetni kell.
A társasházban fizetendő közös költség, és a lakásszövetkezeti házban fizetendő fenntartási díj legnagyobb része tehát – normális esetben – a felújítási alapképzés kellene legyen. Erre a díjtételre nem költségként kell tekinteni, hanem megtakarításként, hiszen ez a tulajdonosközösség pénze marad. Akkor lesz belőle kiadás, amikor ténylegesen elköltésre kerül, vagyis amikor megtörténik a felújítás. Ilyenkor viszont az épület és a lakás értéke növekszik, tehát a pénz ugyan kimegy, de a vagyon értéke megnő, a lakástulajdonosok ekkor sem lesznek szegényebbek.
Mi a helyzet ott, ahol nem képeznek felújítási alapot?
Az épület állapota folyamatosan romlik mindenhol. Ez a használattal jár, törvényszerű dolog. Következménye, hogy a épület (és benne a lakások) értéke folyamatosan csökken. Ezt mindenki tudja, hiszen egy új lakás mindig többet ér, mint egy lelakott.
Rövid távon persze elképzelhető, hogy a piacon felértékelődnek a lakások, de évtizedes távlatban a piaci ár átlaga a valós értékhez igazodik. Ahol nem gyűjtenek a felújításra, ott van igazából költség! Az ingatlan értéke csökken, és a lakástulajdonosok ebben az értékcsökkenésben fizetik meg rejtve a költséget. Igaz, megspórolnak havi 2-3 ezer forintot, de milliókat buknak a lakás árán!
A felújítás mellett más, kisebb költségek is vannak, így a lépcsőház világítása, vízdíj, ahol van lift, szemétdíj ott ezek is. A kisebb javítások, karbantartások is pénzbe kerülnek, olykor nem is kevésbe. És végül valakiknek foglalkozni is kell ezekkel a dolgokkal, meg kell szervezni és el kell intézni az ügyeket, és ők sem dolgoznak ingyen. A szakszerű ingatlankezelést is meg kell fizetni.
Ahol nem képeznek felújítási alapot, ahol hiányzik a szakszerű kezelés, ott az épület maga áll bosszút a lakókon. Elmaradnak a javítások, felújítások, ha történik is valami, az sokszor szakszerűtlen és idővel még nagyobb baj lesz belőle. A sajtóban ritkán írnak róla, hogy milyen nagy a műszaki okokból a gázszolgáltatásból kizárt társasházak száma. És ez még csak a kezdet. A magyarországi lakásállomány tetemes része nagyjából egykorú. A közel 4,5 millió lakásból 1,5 millió 1960-1979 között épült, műszakilag és energetikailag elavult. Ezeknél most kezdenek jelentkezni a problémák.
Ahogy egy politikus mondta a közelmúltban: ahol nem képeztek megfelelő felújítási alapot, ott majd maguktól kiköltöznek, amikor össze akar dőlni.